Coro­na-Kri­se: Die ers­ten Mie­ter kön­nen nicht mehr bezahlen

16. April  –  kwg Hildesheim

Coro­na wir­belt den Miet­markt gehö­rig durch­ein­an­der. Das Gesetz schützt Mie­ter, die wegen des Virus in finan­zi­el­le Schwie­rig­kei­ten gera­ten sind. Von der Miet­pflicht befreit sind sie des­halb nicht.

 

Unter vie­len Dächern wächst die Angst, wie man die nächs­te Mie­te bezah­len soll, wenn in der Coro­na-Kri­se plötz­lich die Ein­künf­te aus­fal­len oder stark schrump­fen. FOTO: CHRIS GOSSMANN

Von Mari­ta Zimmerhof
Wenn das Ein­kom­men durch Kurz­ar­beit und geschlos­se­ne Betrie­be in der Coro­na- Kri­se plötz­lich schrumpft oder sogar ganz aus­fällt, kommt man­cher Mie­ter bei sei­nen monat­li­chen Miet­zah­lun­gen schnell in finan­zi­el­le Bedräng­nis: Droht säu­mi­gen Mie­tern jetzt die Kün­di­gung? Nein, ver­si­chern uni­so­no die Hil­des­hei­mer Bau­ge­sell­schaf­ten gbg, kwg und BWV sowie in einer gemein­sa­men Erklä­rung auch der Mie­ter- und der Haus- und Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein. Denn Ende März hat der Bun­des­tag ein Gesetz ver­ab­schie­det, dass nie­mand sei­ne Woh­nung ver­liert, wenn er zwi­schen dem 1. April und 30. Juni wegen der Coro­na- Pan­de­mie sei­ne Mie­te nicht mehr bezah­len kann. Aller­dings gibt es ein gro­ßes Aber.

Kün­di­gungs­schutz besteht nur, wenn Miet­rück­stän­de Fol­ge der Pan­de­mie sind. Bei Zah­lungs­rück­stän­de aus frü­he­ren Zei­ten oder ande­ren Kün­di­gungs­grün­den ist eine Kün­di­gung wei­ter­hin mög­lich. Und: Die Mie­te wird nur gestun­det. Miet­schul­den müs­sen trotz­dem so schnell wie mög­lich begli­chen wer­den, spä­tes­tens aber bis zum 30. Juni 2022. Den­noch meh­ren sich sowohl beim Mie­ter- als auch beim Hau­sund Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein Anfra­gen ver­un­si­cher­ter Mie­ter und Ver­mie­ter. „Teil­wei­se hören wir kurio­se Geschich­ten, war­um jemand nicht mehr zah­len will“, sagt Geschäfts­stel­len­lei­ter Sebas­ti­an Graue von Haus und Grund. „Ob man zum Bei­spiel sei­ne Mie­te ein­be­hal­ten darf, weil der Nach­bar Coro­na hat.“ Nein, das darf man natür­lich nicht, die Mie­te muss man trotz­dem bezah­len. Wer sich auf Ein­kom­mens­aus­fäl­le durch Coro­na beruft, muss den erlit­te­nen Ver­dienst­aus­fall nach­wei­sen: durch Beschei­ni­gun­gen von Ämtern oder des Arbeit­ge­bers – oder eine eides­statt­li­che Ver­si­che­rung. Soll­te sich spä­ter her­aus­stel­len, dass dabei geschum­melt wor­den ist, ist eine sol­che Falsch­aus­sa­ge eine Straftat.

Auch wenn der Shut­down der Wirt­schaft erst weni­ge Wochen dau­ert, neh­men die Miet­rück­stän­de bereits zu: Gab es bei der Kreis­wohn­bau (kwg) Ende März Miet­rück­stän­de von 21000 Euro – ein durch­aus übli­cher Wert bei mehr als 4000 Wohn- und Gewer­be­ob­jek­ten in Stadt und Kreis –, waren es nach Ostern bereits 68500 Euro aus 175 ver­schie­de­nen Mietverträgen.

Am här­tes­ten, so die Ein­schät­zung von kwg-Geschäfts­füh­rer Mat­thi­as Kauf­mann, habe die Kri­se zunächst klei­ne Gewer­be­trei­ben­de und Solo­selbst­stän­di­ge wie Künst­ler getrof­fen, die laut Bun­des­ver­band der Woh­nungs­wirt­schaft fünf bis zehn Pro­zent der Bevöl­ke­rung aus­ma­chen. Rent­ner, Beschäf­tig­te im öffent­li­chen Dienst, Bezie­her von Arbeits­lo­sen­geld I und II hin­ge­gen haben in die­sen Tagen die Sicher­heit, kei­ne unkal­ku­lier­ba­ren Ein­bu­ßen ver­kraf­ten zu müssen.

Die Gemein­nüt­zi­ge Bau­ge­sell­schaft (gbg), die mehr als 4300 Woh­nun­gen im Bestand hat, merkt die Fol­ge der Kri­se bis­lang erst ver­ein­zelt, ver­mu­tet aber, dass sich im Mai und Juni auch bei ihr Zah­lungs­rück­stän­de meh­ren wer­den, so gbg- Spre­che­rin Fen­ja Nön­ken. Unab­hän­gig von Coro­na ver­zeich­net die gbg eine Miet­aus­fall­quo­te zwi­schen 1,2 und 1,5 Pro­zent. Bei der nächs­ten fäl­li­gen Monats­mie­te könn­te die­ser Wert nach oben gehen.

Von „Ein­zel­fäl­len“ im Miet­woh­nungs­markt spricht auch Wolf­gang Dress­ler, Vor­stand des Beam­ten- Woh­nungs­ver­eins (BWV), der über 3700 Wohn­ein­hei­ten ver­fügt. Noch lie­ge die Miet­aus­fall­quo­te bei unter einem Pro­zent – doch Dress­ler wäre nicht über­rascht, wenn die­se Zahl in den nächs­ten Wochen kei­nen Bestand hat. „Im Mai sehen wir klarer.“

Ganz anders die Lage bei gewerb­li­chen Objek­ten, die bei den drei Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten aber nur einen Bruch­teil ihres Bestan­des aus­ma­chen: Nach dem unrühm­li­chen Vor­bild von Adi­das, Deich­mann und H&M habe ein gro­ßer gewerb­li­cher Mie­ter umge­hend die Ein­stel­lung der Miet­zah­lun­gen ange­kün­digt, nach­dem er wegen der gesetz­lich ver­ord­ne­ten Laden­schlie­ßung kei­ne Umsät­ze mehr erzie­len konn­te, erzählt der Chef einer der Bau­ge­sell­schaf­ten. Mie­ter­ver­ein und Haus- und Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein stel­len jedoch klar: „Wenn der (Gewerbe-)Mieter … sei­ne Arbeit nicht aus­füh­ren kann, liegt dies nicht in der Risi­ko­sphä­re des Ver­mie­ters. Ein Miet­man­gel kommt nicht in Betracht. Es bleibt grund­sätz­lich bei der Mietzahlungsplicht.“

Gera­de klei­ne­re Gewer­be­trei­ben­de aber mühen sich nach Ein­schät­zung von Dress­ler red­lich, ihre Mie­te auch in die­sen Tagen pünkt­lich zu bezah­len. Soll­te es tat­säch­lich eng wer­den, rät Dress­ler – wie auch sei­ne Kol­le­gen von den ande­ren Bau­ge­sell­schaf­ten – drin­gend, mit dem Ver­mie­ter Kon­takt auf­zu­neh­men und gemein­sam nach Lösun­gen zu suchen. Für die meis­ten gewerb­li­chen Mie­ter bereits eine Selbst­ver­ständ­lich­keit. Vie­le säu­mi­ge Woh­nungs­mie­ter hin­ge­gen ducken sich der­zeit weg. Eine prag­ma­ti­sche Lösung des Pro­blems ist das nicht.

Immer­hin kom­men die Bau­ge­sell­schaf­ten ihren Mie­tern in die­sen schwie­ri­gen Zei­ten ein Stück ent­ge­gen. Die kwg teilt mit, dass sie auf die Erhe­bung von Zin­sen für die gestun­de­te Mie­te ver­zich­tet und bis zum 30. Juni kei­ne Miet­erhö­hun­gen aus­spricht, um aus­ge­such­te Woh­nun­gen orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­ten anzu­pas­sen. „Wir wol­len damit etwas zur Ent­span­nung bei­tra­gen“, so Kaufmann.

Nicht viel anders die gbg: „Bei uns wer­den für Covid-19-beding­te Miet­aus­fäl­le kei­ne Zin­sen fäl­lig“, ver­si­chert Nön­ken. Zudem ver­zich­te die gbg bis Jah­res­en­de gänz­lich auf Miet­erhö­hun­gen. Auch beim BWV heißt die Marsch­rich­tung: Kei­ne Zin­sen bei Coro­na-Miet­stun­dun­gen. Und mode­ra­te Miet­erhö­hun­gen nur dann, wenn durch aktu­el­le Moder­ni­sie­run­gen eine Wohn­wert­ver­bes­se­rung erreicht wur­de. „Ansons­ten sind Miet­erhö­hun­gen bei uns kein The­ma“, so Dressler.

Grund­sätz­lich gibt es in der aktu­el­len Situa­ti­on aber kei­ne Son­der­re­ge­lun­gen für Miet­erhö­hun­gen oder Miet­min­de­run­gen. Alles bleibt, wie es vor Coro­na war. Aus Sicht der Mie­ter- und Eigen­tü­mer­ver­ei­ne reicht die Neu­re­ge­lung des Kün­di­gungs­schut­zes nicht aus. „Wir benö­ti­gen ergän­zend einen staat­li­chen Soli­dar­fonds, der die Miet­rück­stän­de für die Mie­ter über­nimmt und die Mie­te an die Ver­mie­ter zahlt“, heißt es in der Erklä­rung von Geschäfts­füh­rer Vol­ker Spieth (Mie­ter) und Sebas­ti­an Graue (Ver­mie­ter).

Denn auch für Ver­mie­ter sei die Lage nicht ein­fach, so Graue. Für man­chen pri­va­ten Ver­mie­ter sind die Miet­ein­nah­men fest kal­ku­lier­ter Teil der eige­nen Exis­tenz­si­che­rung, zudem brau­chen vie­le Ver­mie­ter, die die Woh­nung fremd­fi­nan­ziert haben, die­se Ein­nah­men, um das Dar­le­hen zu til­gen. Und die Betriebs­kos­ten sind in aller Regel nur ein durch­lau­fen­der Pos­ten, der an ande­re wei­ter­ge­ge­ben wer­den muss.

Inzwi­schen zie­hen Mie­ter Kün­di­gun­gen zurück. Das habe ich so noch nie erlebt.
Mat­thi­as Kauf­mann, Geschäfts­füh­rer der kwg

Die Coro­na-Pan­de­mie führt in die­sen Wochen aber noch zu ganz ande­ren Aus­nah­me­erschei­nun­gen: Der Miet­woh­nungs­markt ist prak­tisch zum Erlie­gen gekom­men. „Wir haben einen his­to­risch nied­ri­gen Leer­stand“, sagt Mat­thi­as Kauf­mann. Gera­de ein­mal 50 sei­ner Woh­nun­gen sei­en der­zeit nicht ver­mie­tet, und von denen wür­den eini­ge gera­de reno­viert und stün­den dem Markt somit gar nicht zur Ver­fü­gung. Mehr noch: Es gebe sogar Fäl­le, in denen Mie­ter ihre Kün­di­gung wie­der zurück­ge­zo­gen hät­ten. Das hat der Geschäfts­füh­rer in die­sem Umfang so noch nie erlebt.

Offen­bar trau­en sich Mie­ter der­zeit nicht, auf Woh­nungs­su­che zu gehen und sich dabei der Gefahr einer Infek­ti­on aus­zu­set­zen. Wer nicht mit einem pro­fes­sio­nel­len Unter­neh­men umzieht, dürf­te schon allein wegen der Abstands­re­geln Pro­ble­me bekom­men, sei­nen Haus­rat über­haupt von A nach B zu transportieren.

Der Mie­ter­ver­ein appel­liert, auf nicht not­wen­di­ge Besich­ti­gun­gen von Woh­nun­gen zu ver­zich­ten und das Recht des Mie­ters auf kör­per­li­che Unver­sehrt­heit zu wah­ren. Glei­ches gilt für Repa­ra­tu­ren, die nicht aktu­ell zwin­gend not­wen­dig sind. Aller­dings kann der Mie­ter sich auch nicht wie in einer Wagen­burg ver­schan­zen, wenn ein Pro­blem kei­nen Auf­schub dul­det: Bei not­wen­di­gen Repa­ra­tu­ren wie zum einem Rohr­bruch muss er den Zugang zu sei­ner Woh­nung auch in Coro­na-Zei­ten gewähren.

Zum The­ma
Pflich­ten und Rechte
■ Miet­zah­lung stop­pen Das darf ein mie­ter nicht nach eige­nem Ermes­sen. Er darf es nur dann, wenn er die mie­te oder einen teil sei­ner mie­te auf­grund von Ein­kom­mens­ver­lus­ten, die auf die Covid-19-Pan­de­mie zurück­zu­füh­ren sind, nicht zah­len kann. in allen ande­ren Fäl­len blei­ben mie­ter zur frist­ge­rech­ten Zah­lung verpflichtet. *
■ Glaub­haf­ter Nach­weis Die blo­ße Behaup­tung eines Ein­kom­mens­ver­lus­tes reicht nicht aus. Der mie­ter muss den Zusam­men­hang glaub­haft machen. Der Ver­mie­ter hat das recht, einen sol­chen nach­weis zu ver­lan­gen. Eine Ver­si­che­rung an Eides statt ist nicht zwin­gend, son­dern nur eine option. *
■ Mie­te in Teil­zah­lung Der mie­ter braucht in der Coro­na-Kri­se nur im rah­men sei­ner Leis­tungs­fä­hig­keit zu zah­len. Der Bran­chen­ver­band „Die Woh­nungs­wirt­schaft Deutsch­land“ (GdW) emp­fiehlt, bei 100 pro­zen­ti­gem Ein­kom­mens­ver­lust eine 100-pro­zen­ti­ge Kür­zung, bei 10 Pro­zent aus­fall eine 10-pro­zen­ti­ge Kür­zung. Je gerin­ger das Ein­kom­men, des­to höher soll­te die miet­stun­dung sein. recht­lich bin­dend ist die­se rege­lung aber nicht. *
■ Ehe­part­ner haf­ten Ehe­part­ner müs­sen den Ein­kom­mens­ver­lust des ande­ren aus­glei­chen, um eine „nicht­leis­tung“ der mie­te mög­lichst zu ver­mei­den – sofern bei­de miet­ver­trags­par­tei­en sind und als Gesamt­schuld­ner haften. *
■ Erspar­nis­se nicht geschützt mie­ter müs­sen not­falls auch ihre Erspar­nis­se ein­set­zen, um die mie­te zu bezah­len. Der Ver­band rät Ver­mie­tern aber zu augen­maß. „Das mie­ter-/Ver­mie­ter­ver­hält­nis soll­te nicht über­stra­pa­ziert wer­den.“* ha
*Quel­le: Die Woh­nungs­wirt­schaft Deutschland

Quel­le: Hil­des­hei­mer All­ge­mei­ne Zei­tung, 16. April 2020