16. April 2020

Corona-Krise: Die ersten Mieter können nicht mehr bezahlen

Corona wirbelt den Mietmarkt gehörig durcheinander. Das Gesetz schützt Mieter, die wegen des Virus in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Von der Mietpflicht befreit sind sie deshalb nicht.

Unter vie­len Dächern wächst die Angst, wie man die nächs­te Mie­te bezah­len soll, wenn in der Coro­na-Kri­se plötz­lich die Ein­künf­te aus­fal­len oder stark schrump­fen. FOTO: CHRIS GOSSMANN

Von Mari­ta Zim­mer­hof

Wenn das Ein­kom­men durch Kurz­ar­beit und geschlos­se­ne Betrie­be in der Coro­na- Kri­se plötz­lich schrumpft oder sogar ganz aus­fällt, kommt man­cher Mie­ter bei sei­nen monat­li­chen Miet­zah­lun­gen schnell in finan­zi­el­le Bedräng­nis: Droht säu­mi­gen Mie­tern jetzt die Kün­di­gung? Nein, ver­si­chern uni­so­no die Hil­des­hei­mer Bau­ge­sell­schaf­ten gbg, kwg und BWV sowie in einer gemein­sa­men Erklä­rung auch der Mie­ter- und der Haus- und Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein. Denn Ende März hat der Bun­des­tag ein Gesetz ver­ab­schie­det, dass nie­mand sei­ne Woh­nung ver­liert, wenn er zwi­schen dem 1. April und 30. Juni wegen der Coro­na- Pan­de­mie sei­ne Mie­te nicht mehr bezah­len kann. Aller­dings gibt es ein gro­ßes Aber.

 

Kün­di­gungs­schutz besteht nur, wenn Miet­rück­stän­de Fol­ge der Pan­de­mie sind. Bei Zah­lungs­rück­stän­de aus frü­he­ren Zei­ten oder ande­ren Kün­di­gungs­grün­den ist eine Kün­di­gung wei­ter­hin mög­lich. Und: Die Mie­te wird nur gestun­det. Miet­schul­den müs­sen trotz­dem so schnell wie mög­lich begli­chen wer­den, spä­tes­tens aber bis zum 30. Juni 2022. Den­noch meh­ren sich sowohl beim Mie­ter- als auch beim Hau­sund Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein Anfra­gen ver­un­si­cher­ter Mie­ter und Ver­mie­ter. „Teil­wei­se hören wir kurio­se Geschich­ten, war­um jemand nicht mehr zah­len will“, sagt Geschäfts­stel­len­lei­ter Sebas­ti­an Graue von Haus und Grund. „Ob man zum Bei­spiel sei­ne Mie­te ein­be­hal­ten darf, weil der Nach­bar Coro­na hat.“ Nein, das darf man natür­lich nicht, die Mie­te muss man trotz­dem bezah­len. Wer sich auf Ein­kom­mens­aus­fäl­le durch Coro­na beruft, muss den erlit­te­nen Ver­dienst­aus­fall nach­wei­sen: durch Beschei­ni­gun­gen von Ämtern oder des Arbeit­ge­bers – oder eine eides­statt­li­che Ver­si­che­rung. Soll­te sich spä­ter her­aus­stel­len, dass dabei geschum­melt wor­den ist, ist eine sol­che Falsch­aus­sa­ge eine Straf­tat.

 

Auch wenn der Shut­down der Wirt­schaft erst weni­ge Wochen dau­ert, neh­men die Miet­rück­stän­de bereits zu: Gab es bei der Kreis­wohn­bau (kwg) Ende März Miet­rück­stän­de von 21000 Euro – ein durch­aus übli­cher Wert bei mehr als 4000 Wohn- und Gewer­be­ob­jek­ten in Stadt und Kreis –, waren es nach Ostern bereits 68500 Euro aus 175 ver­schie­de­nen Miet­ver­trä­gen.

 

Am här­tes­ten, so die Ein­schät­zung von kwg-Geschäfts­füh­rer Mat­thi­as Kauf­mann, habe die Kri­se zunächst klei­ne Gewer­be­trei­ben­de und Solo­selbst­stän­di­ge wie Künst­ler getrof­fen, die laut Bun­des­ver­band der Woh­nungs­wirt­schaft fünf bis zehn Pro­zent der Bevöl­ke­rung aus­ma­chen. Rent­ner, Beschäf­tig­te im öffent­li­chen Dienst, Bezie­her von Arbeits­lo­sen­geld I und II hin­ge­gen haben in die­sen Tagen die Sicher­heit, kei­ne unkal­ku­lier­ba­ren Ein­bu­ßen ver­kraf­ten zu müs­sen.

 

Die Gemein­nüt­zi­ge Bau­ge­sell­schaft (gbg), die mehr als 4300 Woh­nun­gen im Bestand hat, merkt die Fol­ge der Kri­se bis­lang erst ver­ein­zelt, ver­mu­tet aber, dass sich im Mai und Juni auch bei ihr Zah­lungs­rück­stän­de meh­ren wer­den, so gbg- Spre­che­rin Fen­ja Nön­ken. Unab­hän­gig von Coro­na ver­zeich­net die gbg eine Miet­aus­fall­quo­te zwi­schen 1,2 und 1,5 Pro­zent. Bei der nächs­ten fäl­li­gen Monats­mie­te könn­te die­ser Wert nach oben gehen.

 

Von „Ein­zel­fäl­len“ im Miet­woh­nungs­markt spricht auch Wolf­gang Dress­ler, Vor­stand des Beam­ten- Woh­nungs­ver­eins (BWV), der über 3700 Wohn­ein­hei­ten ver­fügt. Noch lie­ge die Miet­aus­fall­quo­te bei unter einem Pro­zent – doch Dress­ler wäre nicht über­rascht, wenn die­se Zahl in den nächs­ten Wochen kei­nen Bestand hat. „Im Mai sehen wir kla­rer.“

 

Ganz anders die Lage bei gewerb­li­chen Objek­ten, die bei den drei Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten aber nur einen Bruch­teil ihres Bestan­des aus­ma­chen: Nach dem unrühm­li­chen Vor­bild von Adi­das, Deich­mann und H&M habe ein gro­ßer gewerb­li­cher Mie­ter umge­hend die Ein­stel­lung der Miet­zah­lun­gen ange­kün­digt, nach­dem er wegen der gesetz­lich ver­ord­ne­ten Laden­schlie­ßung kei­ne Umsät­ze mehr erzie­len konn­te, erzählt der Chef einer der Bau­ge­sell­schaf­ten. Mie­ter­ver­ein und Haus- und Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein stel­len jedoch klar: „Wenn der (Gewerbe-)Mieter … sei­ne Arbeit nicht aus­füh­ren kann, liegt dies nicht in der Risi­ko­sphä­re des Ver­mie­ters. Ein Miet­man­gel kommt nicht in Betracht. Es bleibt grund­sätz­lich bei der Miet­zah­lungsplicht.“

 

Gera­de klei­ne­re Gewer­be­trei­ben­de aber mühen sich nach Ein­schät­zung von Dress­ler red­lich, ihre Mie­te auch in die­sen Tagen pünkt­lich zu bezah­len. Soll­te es tat­säch­lich eng wer­den, rät Dress­ler – wie auch sei­ne Kol­le­gen von den ande­ren Bau­ge­sell­schaf­ten – drin­gend, mit dem Ver­mie­ter Kon­takt auf­zu­neh­men und gemein­sam nach Lösun­gen zu suchen. Für die meis­ten gewerb­li­chen Mie­ter bereits eine Selbst­ver­ständ­lich­keit. Vie­le säu­mi­ge Woh­nungs­mie­ter hin­ge­gen ducken sich der­zeit weg. Eine prag­ma­ti­sche Lösung des Pro­blems ist das nicht.

 

Immer­hin kom­men die Bau­ge­sell­schaf­ten ihren Mie­tern in die­sen schwie­ri­gen Zei­ten ein Stück ent­ge­gen. Die kwg teilt mit, dass sie auf die Erhe­bung von Zin­sen für die gestun­de­te Mie­te ver­zich­tet und bis zum 30. Juni kei­ne Miet­erhö­hun­gen aus­spricht, um aus­ge­such­te Woh­nun­gen orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­ten anzu­pas­sen. „Wir wol­len damit etwas zur Ent­span­nung bei­tra­gen“, so Kauf­mann.

 

Nicht viel anders die gbg: „Bei uns wer­den für Covid-19-beding­te Miet­aus­fäl­le kei­ne Zin­sen fäl­lig“, ver­si­chert Nön­ken. Zudem ver­zich­te die gbg bis Jah­res­en­de gänz­lich auf Miet­erhö­hun­gen. Auch beim BWV heißt die Marsch­rich­tung: Kei­ne Zin­sen bei Coro­na-Miet­stun­dun­gen. Und mode­ra­te Miet­erhö­hun­gen nur dann, wenn durch aktu­el­le Moder­ni­sie­run­gen eine Wohn­wert­ver­bes­se­rung erreicht wur­de. „Ansons­ten sind Miet­erhö­hun­gen bei uns kein The­ma“, so Dress­ler.

 

Grund­sätz­lich gibt es in der aktu­el­len Situa­ti­on aber kei­ne Son­der­re­ge­lun­gen für Miet­erhö­hun­gen oder Miet­min­de­run­gen. Alles bleibt, wie es vor Coro­na war. Aus Sicht der Mie­ter- und Eigen­tü­mer­ver­ei­ne reicht die Neu­re­ge­lung des Kün­di­gungs­schut­zes nicht aus. „Wir benö­ti­gen ergän­zend einen staat­li­chen Soli­dar­fonds, der die Miet­rück­stän­de für die Mie­ter über­nimmt und die Mie­te an die Ver­mie­ter zahlt“, heißt es in der Erklä­rung von Geschäfts­füh­rer Vol­ker Spieth (Mie­ter) und Sebas­ti­an Graue (Ver­mie­ter).

 

Denn auch für Ver­mie­ter sei die Lage nicht ein­fach, so Graue. Für man­chen pri­va­ten Ver­mie­ter sind die Miet­ein­nah­men fest kal­ku­lier­ter Teil der eige­nen Exis­tenz­si­che­rung, zudem brau­chen vie­le Ver­mie­ter, die die Woh­nung fremd­fi­nan­ziert haben, die­se Ein­nah­men, um das Dar­le­hen zu til­gen. Und die Betriebs­kos­ten sind in aller Regel nur ein durch­lau­fen­der Pos­ten, der an ande­re wei­ter­ge­ge­ben wer­den muss.

 

Inzwischen ziehen Mieter Kündigungen zurück. Das habe ich so noch nie erlebt.

Matthias Kaufmann, Geschäftsführer der kwg

 

Die Coro­na-Pan­de­mie führt in die­sen Wochen aber noch zu ganz ande­ren Aus­nah­me­erschei­nun­gen: Der Miet­woh­nungs­markt ist prak­tisch zum Erlie­gen gekom­men. „Wir haben einen his­to­risch nied­ri­gen Leer­stand“, sagt Mat­thi­as Kauf­mann. Gera­de ein­mal 50 sei­ner Woh­nun­gen sei­en der­zeit nicht ver­mie­tet, und von denen wür­den eini­ge gera­de reno­viert und stün­den dem Markt somit gar nicht zur Ver­fü­gung. Mehr noch: Es gebe sogar Fäl­le, in denen Mie­ter ihre Kün­di­gung wie­der zurück­ge­zo­gen hät­ten. Das hat der Geschäfts­füh­rer in die­sem Umfang so noch nie erlebt.

 

Offen­bar trau­en sich Mie­ter der­zeit nicht, auf Woh­nungs­su­che zu gehen und sich dabei der Gefahr einer Infek­ti­on aus­zu­set­zen. Wer nicht mit einem pro­fes­sio­nel­len Unter­neh­men umzieht, dürf­te schon allein wegen der Abstands­re­geln Pro­ble­me bekom­men, sei­nen Haus­rat über­haupt von A nach B zu trans­por­tie­ren.

 

Der Mie­ter­ver­ein appel­liert, auf nicht not­wen­di­ge Besich­ti­gun­gen von Woh­nun­gen zu ver­zich­ten und das Recht des Mie­ters auf kör­per­li­che Unver­sehrt­heit zu wah­ren. Glei­ches gilt für Repa­ra­tu­ren, die nicht aktu­ell zwin­gend not­wen­dig sind. Aller­dings kann der Mie­ter sich auch nicht wie in einer Wagen­burg ver­schan­zen, wenn ein Pro­blem kei­nen Auf­schub dul­det: Bei not­wen­di­gen Repa­ra­tu­ren wie zum einem Rohr­bruch muss er den Zugang zu sei­ner Woh­nung auch in Coro­na-Zei­ten gewäh­ren.

 

Zum Thema

Pflich­ten und Rech­te

■ Miet­zah­lung stop­pen Das darf ein mie­ter nicht nach eige­nem Ermes­sen. Er darf es nur dann, wenn er die mie­te oder einen teil sei­ner mie­te auf­grund von Ein­kom­mens­ver­lus­ten, die auf die Covid-19-Pan­de­mie zurück­zu­füh­ren sind, nicht zah­len kann. in allen ande­ren Fäl­len blei­ben mie­ter zur frist­ge­rech­ten Zah­lung ver­pflich­tet. *

■ Glaub­haf­ter Nach­weis Die blo­ße Behaup­tung eines Ein­kom­mens­ver­lus­tes reicht nicht aus. Der mie­ter muss den Zusam­men­hang glaub­haft machen. Der Ver­mie­ter hat das recht, einen sol­chen nach­weis zu ver­lan­gen. Eine Ver­si­che­rung an Eides statt ist nicht zwin­gend, son­dern nur eine opti­on. *

■ Mie­te in Teil­zah­lung Der mie­ter braucht in der Coro­na-Kri­se nur im rah­men sei­ner Leis­tungs­fä­hig­keit zu zah­len. Der Bran­chen­ver­band „Die Woh­nungs­wirt­schaft Deutsch­land“ (GdW) emp­fiehlt, bei 100 pro­zen­ti­gem Ein­kom­mens­ver­lust eine 100-pro­zen­ti­ge Kür­zung, bei 10 Pro­zent aus­fall eine 10-pro­zen­ti­ge Kür­zung. Je gerin­ger das Ein­kom­men, des­to höher soll­te die miet­stun­dung sein. recht­lich bin­dend ist die­se rege­lung aber nicht. *

■ Ehe­part­ner haf­ten Ehe­part­ner müs­sen den Ein­kom­mens­ver­lust des ande­ren aus­glei­chen, um eine „nicht­leis­tung“ der mie­te mög­lichst zu ver­mei­den – sofern bei­de miet­ver­trags­par­tei­en sind und als Gesamt­schuld­ner haf­ten. *

■ Erspar­nis­se nicht geschützt mie­ter müs­sen not­falls auch ihre Erspar­nis­se ein­set­zen, um die mie­te zu bezah­len. Der Ver­band rät Ver­mie­tern aber zu augen­maß. „Das mie­ter-/Ver­mie­ter­ver­hält­nis soll­te nicht über­stra­pa­ziert wer­den.“* ha

*Quel­le: Die Woh­nungs­wirt­schaft Deutsch­land

 

Quel­le: Hil­des­hei­mer All­ge­mei­ne Zei­tung, 16. April 2020

Veröffentlicht unter 2020

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